Compra e Venda de Imóvel:
Cuidados Essenciais,
Passo a Passo e Legislação

01 · Fundamentos

A Propriedade Só Existe Depois do Registro

Comprar ou vender um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior transação financeira de uma vida. E, ao contrário do que acontece na compra de um carro ou de um eletrodoméstico — onde a entrega das chaves já simboliza a transferência —, no mercado imobiliário o negócio só tem validade plena depois de percorrer um caminho específico, com etapas e documentos que a lei exige.

O ponto de partida para entender tudo isso está no art. 1.245 do Código Civil, que é bastante direto: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." Na prática, isso significa que nem o contrato assinado, nem o pagamento efetuado, nem a entrega das chaves transferem juridicamente a propriedade. Apenas o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) produz esse efeito perante todos — o que os juristas chamam de efeito erga omnes.

Essa lógica tem uma consequência importante: se você assinou um contrato de compra e venda e pagou pelo imóvel, mas ainda não registrou a escritura, a propriedade legal ainda é do vendedor. Se ele tiver dívidas e seus credores moverem uma ação de execução, o imóvel pode ser penhorado — mesmo que você já esteja morando nele. Conhecer esse risco é o primeiro passo para se proteger.

O Código Civil determina ainda que, para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (aproximadamente R$ 45.720 em março de 2026), o negócio exige escritura pública lavrada em cartório — não basta o contrato particular (art. 108 do CC). A exceção existe para financiamentos bancários, onde o próprio contrato de financiamento assinado na instituição financeira pode servir como título hábil ao registro, dispensando a escritura separada.

02 · Investigação prévia

Due Diligence: O Raio-X do Imóvel e do Vendedor

Antes de qualquer negociação, e certamente antes de assinar qualquer documento ou pagar qualquer valor, é essencial fazer o que o mercado chama de due diligence — expressão em inglês que se traduz, livremente, como "diligência devida". Trata-se de uma investigação minuciosa de toda a situação jurídica, fiscal e técnica do imóvel e das pessoas envolvidas na transação.

Essa etapa não é burocracia desnecessária: segundo levantamentos do CRECI-SP, mais de 35% dos imóveis usados negociados no Brasil apresentam algum tipo de pendência documental. Comprar sem investigar é, literalmente, comprar um problema sem vê-lo.

O que investigar sobre o imóvel

O documento central é a matrícula atualizada, obtida no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está registrado. A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel: nela constam todos os proprietários anteriores, a descrição física do bem, e qualquer ônus, gravame ou restrição que incida sobre ele — hipotecas, penhoras, servidões, usufrutos, ações judiciais averbadas, indisponibilidades. Uma matrícula limpa é o primeiro sinal verde da negociação.

Além da matrícula, é fundamental verificar:

• Certidão de Ônus Reais: confirma a inexistência de hipotecas, penhoras ou outros gravames sobre o imóvel no momento da consulta.
• Certidão Negativa de IPTU: expedida pela prefeitura, comprova que não há débitos de imposto predial. Dívidas de IPTU seguem o imóvel — o novo dono as herda.
• Certidão de Quitação de Condomínio (quando aplicável): dívidas condominiais também acompanham o bem. O art. 1.345 do CC é claro: o adquirente responde pelos débitos anteriores do condômino.
• Habite-se ou Auto de Conclusão: emitido pela prefeitura, comprova que a construção foi aprovada e está regular. Imóvel sem habite-se pode ser multado, demolido ou ter a venda impedida para fins de financiamento.
• Certidão de Diretrizes Urbanísticas: informa o zoneamento e o uso permitido para o imóvel — fundamental em imóveis comerciais, terrenos e chácaras.
• Situação de regularidade fundiária: especialmente importante em áreas de expansão urbana ou imóveis rurais, onde podem existir sobreposições com áreas de preservação ambiental (APPs), reserva legal ou faixas de domínio de rodovias e rios.

O que investigar sobre o vendedor

Comprar de alguém que está em má situação financeira pode transformar o negócio perfeito num pesadelo jurídico. Se o vendedor tiver dívidas com credores que podem mover ações de execução, e se houver indícios de que ele estava tentando se desfazer do patrimônio para fraudar esses credores, a venda pode ser anulada — mesmo que você seja um comprador de boa-fé. Esse risco está previsto no art. 792 do Código de Processo Civil, que trata da fraude à execução.

Por isso, investigue o vendedor com as seguintes certidões:

• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT): emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST), indica se o vendedor tem condenações trabalhistas que possam gerar penhora de bens.
• Certidão Negativa Federal: disponível no site da Receita Federal, comprova regularidade fiscal perante a União.
• Certidão da Fazenda Estadual e Municipal: verifica débitos com o estado e o município onde o vendedor reside.
• Certidão de Ações Cíveis e Criminais: emitida pelos Tribunais de Justiça estaduais, revela ações judiciais em andamento — especialmente execuções, que podem resultar em penhora do imóvel.
• Certidão de Protesto: expedida pelo Cartório de Protestos, indica títulos protestados em nome do vendedor.
• Certidão de Estado Civil e Regime de Bens: se o vendedor for casado ou viver em união estável, o cônjuge ou companheiro também precisa assinar a escritura, salvo no regime de separação total de bens. Essa regra está no art. 1.647 do CC.

A vistoria física do imóvel

A due diligence jurídica deve ser acompanhada de uma inspeção técnica do bem. Defeitos ocultos são um dos principais motivos de conflito após a conclusão do negócio. O Código Civil protege o comprador nesses casos: o art. 441 prevê a possibilidade de redução do preço ou rescisão do contrato quando o imóvel apresentar vícios que reduzam seu valor ou que impeçam o uso para o qual é destinado.

Contrate um engenheiro ou arquiteto para avaliar a estrutura, a impermeabilização, as instalações elétricas e hidráulicas, e eventuais irregularidades em áreas de reformas ou ampliações. O custo desse laudo — que costuma girar entre R$ 800 e R$ 3.000, dependendo do imóvel — é irrisório perto do risco de comprar um imóvel com problema sério.

03 · Instrumentos jurídicos

Contrato, Promessa e Escritura: Qual a Diferença?

Há uma confusão muito comum entre compradores e vendedores: tratar todos os documentos de uma transação imobiliária como se fossem equivalentes. Não são. Cada instrumento tem natureza jurídica, efeitos e riscos distintos.

O contrato particular de compra e venda

É um documento assinado entre as partes, geralmente antes da escritura definitiva, que formaliza o compromisso de comprar e vender. Segundo o art. 481 do CC, o contrato de compra e venda é aquele em que "um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". O contrato particular tem força legal, mas não transfere a propriedade: cria obrigações entre as partes. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, ele não substitui a escritura pública.

A promessa de compra e venda (compromisso)

É um contrato preliminar, regulado pelo art. 1.417 do CC, pelo qual as partes se comprometem a celebrar, futuramente, o contrato definitivo. Pode ser firmado por instrumento público ou particular e, quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador um direito real de aquisição — uma proteção que lhe garante o imóvel mesmo contra credores do vendedor. Sem o registro, esse direito existe, mas só vale entre as partes, não contra terceiros.

É muito comum que incorporadoras e construtoras usem a promessa de compra e venda como instrumento principal nos lançamentos imobiliários. O comprador que pagou todas as parcelas e cumpriu o contrato pode, inclusive, exigir a outorga da escritura pela via judicial — direito garantido pelo art. 1.418 do CC.

A escritura pública

É o instrumento definitivo, lavrado em Cartório de Notas, que formaliza a transferência do imóvel. Após a assinatura, ela deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Apenas com esse registro a propriedade se transfere legalmente. A escritura é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, salvo exceções previstas em lei (art. 108 do CC).

As arras (sinal) e o direito de arrependimento

As arras são um valor pago no início da negociação como sinal do compromisso. O Código Civil distingue dois tipos. As arras confirmatórias (art. 418 do CC) integram o preço e sinalizam que o negócio é definitivo: se o comprador desistir, perde o valor; se o vendedor desistir, deve devolver o dobro. Já as arras penitenciais (art. 420 do CC) funcionam como um preço para o direito de se arrepender — qualquer das partes pode desfazer o negócio pagando esse "prêmio". A diferença precisa estar expressa no contrato.

04 · O processo completo

Passo a Passo de uma Compra Imobiliária Segura

O processo de compra de um imóvel, do primeiro contato à chave na mão com propriedade registrada, envolve etapas que precisam ser seguidas na ordem certa. Pular etapas — especialmente as de verificação documental — é o principal motivo pelo qual muitas negociações se transformam em disputas judiciais. Veja o caminho completo.

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   Definir o orçamento e o perfil do imóvel

   Antes de visitar qualquer imóvel, calcule com honestidade o quanto pode comprometer por mês (lembre-se: parcelas do financiamento não devem exceder 30% da renda bruta familiar), o valor de entrada disponível e os custos adicionais — ITBI, cartório, reformas. Definir o perfil do imóvel (bairro, metragem, número de quartos, imóvel novo ou usado) evita tempo perdido e negociações frustradas.

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   Verificar a matrícula e a situação documental do imóvel

   Solicite a matrícula atualizada no CRI (máximo 30 dias) antes de qualquer compromisso. Analise a cadeia dominial — a sequência de proprietários — e verifique se o vendedor consta como atual titular, se há ônus, hipotecas, penhoras ou qualquer averbação que possa comprometer o negócio. Esse é o momento certo para envolver um advogado especializado em direito imobiliário.

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   Coletar as certidões do vendedor

   Obtenha todas as certidões listadas na seção de due diligence: trabalhista, federal, estadual, municipal, ações cíveis, protesto e estado civil. Qualquer pendência relevante identificada aqui deve ser resolvida antes da assinatura do contrato definitivo — ou pelo menos estar prevista contratualmente com solução clara.

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   Fazer a vistoria técnica do imóvel

   Contrate um engenheiro ou arquiteto para avaliar a condição física do bem. O laudo técnico documenta o estado atual e serve como referência para eventuais reclamações por vícios ocultos. Problemas estruturais, infiltrações, instalações fora do padrão e irregularidades construtivas devem ser identificados nessa fase.

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   Negociar o preço e as condições

   Com o diagnóstico documental e técnico em mãos, você negocia com muito mais poder. Pendências identificadas podem justificar redução de preço ou condicionamento de parte do pagamento à regularização. O valor acordado deve ser o real da transação — declarar valor inferior (prática conhecida como "caixa dois") é crime de sonegação fiscal e invalida eventuais isenções do Imposto de Renda sobre ganho de capital.

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   Assinar o contrato ou promessa de compra e venda

   Com tudo analisado e negociado, formalize o compromisso. Se houver pagamento parcelado ou prazo para a escritura definitiva, registre a promessa de compra e venda no CRI — isso cria direito real de aquisição e protege o comprador. O contrato deve ser assinado por ambas as partes, pelos cônjuges (se casados, salvo separação total convencional) e por duas testemunhas.

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   Obter aprovação do financiamento (se aplicável)

   Se o negócio depende de financiamento bancário, inicie a pré-aprovação de crédito paralelamente às etapas anteriores. O banco fará sua própria análise documental e vistoria do imóvel. O contrato com a instituição financeira, quando devidamente registrado, dispensa a escritura pública separada.

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   Recolher o ITBI e lavrar a escritura pública

   O ITBI deve ser recolhido junto à prefeitura antes da lavratura da escritura. Sua alíquota varia de 2% a 3% dependendo do município. Após o pagamento, o Cartório de Notas lavra a escritura pública de compra e venda, que é assinada por comprador, vendedor, cônjuges (quando aplicável) e pelo tabelião.

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   Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis

   Esta é a etapa mais importante e frequentemente negligenciada. A escritura assinada no Cartório de Notas precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrada na matrícula. Somente após esse registro o comprador se torna, de fato, o proprietário legal do bem, com proteção perante todos os terceiros. O prazo é de urgência: quanto mais tempo se passa entre a escritura e o registro, maior o risco de surgir alguma penhora ou ação judicial contra o vendedor que comprometa o negócio.

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    Atualizar o cadastro do imóvel e declarar no Imposto de Renda

    Após o registro, atualize o cadastro do imóvel na prefeitura (para o IPTU passar para seu nome), nas concessionárias de água, luz e gás, e no condomínio. Na declaração de Imposto de Renda seguinte, informe a aquisição na ficha "Bens e Direitos" pelo valor real pago, incluindo as despesas acessórias (ITBI, corretagem, taxas de cartório).

05 · Tributos e custos

A Tributação na Compra e Venda de Imóvel

Tanto comprador quanto vendedor têm obrigações tributárias na transação imobiliária. Conhecê-las é fundamental para evitar surpresas e — no caso do vendedor — para planejar o negócio de forma a aproveitar legalmente as isenções disponíveis.

Para o comprador: ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Incide sobre a transferência onerosa de imóveis e cabe ao comprador. A alíquota varia de município para município — em São Paulo é de 3%, no Rio de Janeiro é de 3%, em Curitiba é de 2,7%. O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura, e a base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado da transação e o valor venal do imóvel (usado para o IPTU). Compras por financiamento bancário têm isenção de ITBI sobre a parte financiada nos contratos do SFH — mas isso varia conforme a legislação do município.

Para o vendedor: Imposto de Renda sobre Ganho de Capital

Quando o imóvel é vendido por um valor maior do que foi comprado, a diferença — o ganho de capital — é tributada pelo Imposto de Renda. As alíquotas são progressivas, definidas pela Lei nº 13.259/2016:

O imposto deve ser apurado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal, e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O atraso gera multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic.

Isenções de IR na venda de imóveis

A legislação tributária prevê situações em que o ganho de capital da venda de imóvel é isento — mas todas exigem o cumprimento de requisitos específicos confirmados pela Receita Federal. As principais isenções são:

• Venda do único imóvel por até R$ 440 mil: o vendedor que possui apenas um imóvel e o vende por valor igual ou inferior a R$ 440 mil está isento, desde que não tenha realizado nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos. Regra prevista na Lei nº 7.713/1988.
• Reinvestimento em novo imóvel residencial em 180 dias: se o valor total obtido na venda for integralmente aplicado na compra de outro imóvel residencial localizado no Brasil dentro de 180 dias da data do contrato, o ganho de capital é isento. Regra válida uma vez a cada 5 anos (Lei nº 11.196/2005). O reinvestimento parcial gera isenção proporcional.
• Imóveis adquiridos até 1969: isenção total, independentemente do valor de venda e do lucro apurado.
• Ganho mensal de até R$ 35 mil: vendas que resultem em ganho de capital inferior a R$ 35.000 também são isentas.
• Fator de redução para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988: aplica-se um redutor de 5% ao ano sobre o ganho, o que pode reduzir consideravelmente — ou até zerar — o imposto devido.

REARP: Atualização do valor do imóvel com alíquota reduzida

A Lei nº 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), que permite ao proprietário atualizar o valor declarado do imóvel para o preço de mercado atual pagando uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença (em vez dos 15% a 22,5% que incidiriam no ganho de capital futuro). É uma opção estratégica para quem possui imóveis com forte valorização e pretende vendê-los nos próximos anos, mas exige planejamento e análise individualizada com um contador ou advogado tributarista.

Custos cartorários e de corretagem

Além dos impostos, a transação envolve custos de cartório (escritura e registro), que variam por estado conforme tabela de emolumentos aprovada pelo Tribunal de Justiça, e de corretagem imobiliária. O art. 722 do CC define o contrato de corretagem, e a Lei nº 6.530/1978 regulamenta a profissão. A comissão do corretor varia de 5% a 8% do valor da venda em imóveis residenciais, e a responsabilidade pelo pagamento — salvo ajuste em contrário — cabe ao vendedor. No total, comprador e vendedor devem provisionar entre 4% e 8% do valor do imóvel para cobrir todos esses custos adicionais da transação.

06 · Casos especiais

Imóvel na Planta: Direitos e Cuidados Específicos

A compra de imóvel na planta — seja diretamente de construtora ou incorporadora, seja em lançamentos de alto padrão — envolve um conjunto adicional de regras e riscos que o comprador precisa conhecer.

O setor é regulado principalmente pela Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e, de forma transversal, pelo Código de Defesa do Consumidor — que se aplica sempre que o vendedor for uma empresa (construtora, incorporadora ou imobiliária) e o comprador for uma pessoa física.

O que verificar antes de comprar na planta

Antes de assinar qualquer coisa com uma incorporadora, verifique no Cartório de Registro de Imóveis se o empreendimento tem o chamado Registro de Incorporação. Sem esse registro, a empresa não pode legalmente comercializar as unidades — e o comprador não tem as proteções legais que a lei garante. O registro de incorporação é previsto pelo art. 32 da Lei nº 4.591/1964.

Exija também informações sobre o Patrimônio de Afetação: mecanismo que separa juridicamente o patrimônio do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Isso protege o comprador em caso de falência da empresa — os recursos destinados à obra ficam protegidos.

Atrasos na entrega

A Lei nº 13.786/2018 regulamentou o chamado "distrato imobiliário" e garantiu ao comprador: indenização de 1% do valor já pago por mês de atraso injustificado na entrega (além de corrigido monetariamente), e a possibilidade de rescindir o contrato recebendo de volta 50% dos valores pagos quando a incorporadora não cumprir os prazos. O prazo de tolerância para entrega é de até 180 dias além do prazo contratual — esse prazo deve constar explicitamente no contrato.

Cláusulas abusivas nos contratos de incorporação

Contratos de compra na planta são, via de regra, contratos de adesão — já chegam prontos. Mas isso não significa que todas as cláusulas sejam válidas. O CDC protege o consumidor contra cláusulas abusivas, e o STJ tem jurisprudência consolidada nesse sentido. Fique atento a: cláusulas que invertam o ônus das penalidades (multa alta para o comprador que desistir, multa baixa para a incorporadora que atrasar), indexação de parcelas por índice superior ao legal, e cobrança de taxa de corretagem embutida sem transparência.

07 · Riscos e fraudes

As Armadilhas Mais Comuns no Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário reúne grandes valores em transações muitas vezes conduzidas por pessoas físicas sem experiência jurídica. Esse ambiente é propício para erros — e, infelizmente, também para fraudes. Conheça as situações de risco mais frequentes.

Compra de imóvel com dono diferente do que aparece

Nunca negocie com base apenas em uma escritura antiga ou em cópia de documentos não verificados. A matrícula atualizada, obtida diretamente no CRI, é a única fonte confiável sobre a titularidade atual do imóvel. Golpes envolvendo documentos falsos que colocam o fraudador como "proprietário" ocorrem com mais frequência do que se imagina.

Imóvel com herdeiros não regularizados

Se o proprietário faleceu e o imóvel não passou por inventário, tecnicamente ele ainda está registrado em nome do falecido. Nesses casos, antes de qualquer negociação, o espólio precisa ser regularizado — por inventário extrajudicial no cartório ou por inventário judicial. Comprar diretamente dos herdeiros sem o processo concluído gera insegurança jurídica.

Imóvel com constrição judicial não averbada

A Lei nº 13.097/2015 consolidou o Princípio da Concentração na Matrícula, que determina que qualquer restrição ao imóvel deve ser averbada na matrícula para ser oponível ao adquirente de boa-fé. Isso protege o comprador que fez a diligência correta — mas exige que você de fato verifique a matrícula antes de fechar o negócio. Ações judiciais não averbadas que existiam antes da compra, em regra, não prejudicam o adquirente de boa-fé que verificou a matrícula.

Contrato de gaveta

O popular "contrato de gaveta" — quando o comprador paga pelo imóvel mas não transfere a propriedade para seu nome — é uma prática que gera enorme insegurança jurídica. Enquanto o imóvel não está registrado em seu nome, você está exposto a todos os riscos relacionados ao antigo dono: suas dívidas, sua morte (gerando inventário), seu casamento ou divórcio, e suas eventuais vendas a terceiros de boa-fé. Se você se encontra nessa situação, regularize o quanto antes.

Fraude na área do imóvel

O Código Civil prevê, no art. 500, a distinção entre venda ad corpus (por coisa certa, sem referência precisa à área) e ad mensuram (pelo preço da metragem). Se a venda foi feita por medida e a área real difere em mais de 5% do declarado, o comprador tem direito de exigir o complemento da área, rescisão ou abatimento proporcional do preço. O prazo para ação é decadencial de 1 ano a partir do registro. Contrate um engenheiro para medir o imóvel se a área for relevante para a decisão.

Promessa oral de condições

Promessas feitas verbalmente pelo vendedor, corretor ou incorporadora — "o condomínio vai incluir piscina", "essa vaga é exclusiva da unidade", "a garagem tem cobertura" — não têm valor legal se não estiverem no contrato. Tudo que for relevante para a decisão de compra deve estar escrito. O art. 30 do CDC garante que informações prestadas em publicidade integram o contrato, mas provar o que foi dito verbalmente é muito mais difícil do que exibir uma cláusula escrita.

08 · Assessoria profissional

Quando (e Por Que) Contratar um Advogado Imobiliário

Há um entendimento consolidado pelo art. 723 do Código Civil de que o corretor de imóveis tem o dever de prestar ao cliente todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio. Mas isso não substitui a análise jurídica especializada.

O advogado imobiliário é o profissional habilitado para analisar toda a documentação, identificar riscos não aparentes, elaborar ou revisar contratos com cláusulas que realmente protejam seu interesse, orientar sobre tributação e usar o arcabouço legal em seu favor. O custo de uma assessoria jurídica preventiva — que pode ser de 0,3% a 1% do valor do negócio — é quase sempre muito menor do que o custo de resolver um problema que poderia ter sido evitado.

Considere fundamental contratar assessoria jurídica especializada nas seguintes situações:

• Imóveis com qualquer irregularidade documental identificada (pendências na matrícula, certidões com restrições, escritura desatualizada)
• Imóveis recebidos por herança ou doação, onde a regularização pode envolver questões sucessórias
• Compra de imóvel rural, onde a legislação é mais complexa (georreferenciamento obrigatório, ITR, INCRA)
• Transações entre pessoas jurídicas ou com empresas incorporadoras
• Compra de imóvel em inventário, leilão ou por usucapião
• Qualquer negociação acima de R$ 500 mil, dado o impacto patrimonial
• Situações que envolvam planejamento tributário (ganho de capital, reinvestimento, REARP)